¿Los precios de la vivienda bajarán o subirán en 2009?
Lo que realmente plantea la casa es la Agencia de Vivienda. Primero utilizaron dinero del banco para comprar la mayoría de las casas de segunda mano y casas casi nuevas en Beijing. ¿Cómo lo hicieron? Pagarle a alguien para que cambie la casa. El llamado regreso a mi ciudad natal es para encontrar personas que puedan comprar una casa con un préstamo bancario. El arrendatario únicamente deberá presentar su DNI y certificado de ingresos expedido por su empleador. Las partes interesadas pueden recibir una comisión de 20.000 a 50.000 yuanes. El agente inmobiliario se encarga del resto. Una vez que la vivienda alcance su valor esperado, el agente la venderá. ¿Ahora preguntas? Si la casa no está a la altura de su valor esperado. ¿Qué harán? Esperarán. Porque en su propio juego, la casa sólo aumentará el llamado valor. Después de 1 a 2 años, transferirán la propiedad registrada bajo el hogar reubicado A a la casa registrada B. Es decir, hace dos años, con un préstamo de 400.000, le dijeron al comprador de vivienda A que respaldara una casa. Hoy, dos años después, le dijeron al inquilino B que pidiera prestados 700.000 yuanes para la casa del inquilino A. Quitarle la comisión al patrocinador. Y pagar al Estado el impuesto sobre la renta personal y diversos impuestos sobre la diferencia en el precio de la vivienda. Sus ingresos netos directamente del banco no serían inferiores a 160.000 dólares por vivienda. Por supuesto, después de que la persona que vende la casa la vende, aún puede volver a venderla y obtener una comisión. A su vez, B regresa a A, C regresa a B y C regresa a N. (El intermediario paga a alguien para que obtenga un préstamo de un banco para comprar una casa y luego la vende a un precio elevado). No quiere comprar nada y luego el agente contrata a alguien para que utilice un préstamo bancario para comprar el apartamento anterior a un precio elevado. En resumen, se trata de un préstamo bancario. Cada vez que compras o vendes, puedes defraudar al banco durante un período de tiempo. Cuando se encuentra un comprador real, el agente venderá la propiedad a un precio elevado. (Y así sucesivamente.) El valor de mercado se mide en términos de oferta y demanda en lo que se llama valor de la vivienda. Esta es una manipulación artificial del valor. Pero ahora las viviendas de precio limitado lanzadas por el gobierno de Beijing son sólo una ilusión para evitar que los precios de la vivienda caigan. Porque el coste de la casa en sí es sólo de unos 1.000 yuanes. Ahora, cuanto más regula el gobierno el desarrollo inmobiliario, más rápido crece la cantidad total de desarrollo inmobiliario. Cada vez más fondos bancarios ingresan al mercado inmobiliario y los precios de la vivienda crecen cada vez más rápido. Estos son los resultados de la manipulación humana. Ahora, más promotores están transformando viviendas comerciales directamente en viviendas de segunda mano. Lo real que utilizan las agencias inmobiliarias es conseguir préstamos bancarios. Utilice el método de voltear casas para promover el actual llamado boom del mercado inmobiliario. Finalmente, todos los riesgos se pasan al banco. Ahora el gobierno quiere un aterrizaje suave para el sector inmobiliario. Sólo las personas que compran casas con préstamos bancarios son la última fuerza que sostiene los precios de la vivienda existentes. Estipula que el plazo de amortización del prestatario es de 20 años o 30 años. No se permite el pago anticipado en el medio. Las casas pertenecientes al préstamo no se pueden comprar ni vender durante el período de amortización. Sólo así se podrá conseguir que el préstamo se utilice para comprar una casa para ocupación y uso propio. Por el contrario, el agujero negro de los préstamos hipotecarios será cada vez más grande. Si la casa se cae por mucho tiempo. Las personas que realmente compran una casa utilizan un préstamo bancario con un pago inicial de 20. Los compradores de vivienda que lleven menos de 7 años amortizando su hipoteca no podrán devolver su préstamo bancario. ¿Qué pasará con las finanzas del país? La difícil situación del gobierno es imaginable. En segundo lugar, algunas empresas intermediarias cobran honorarios de intermediación en función de una determinada proporción del valor total de la vivienda. Por lo tanto, estos tasadores de viviendas que trabajan para agentes sólo sobreestimarán el valor de la vivienda. El engaño moral de estos intermediarios, los precios disparados de los promotores y el fuerte apoyo del gobierno. También creó la anormal industria inmobiliaria actual. Finalmente, espero que algunos internautas puedan difundir ampliamente mi publicación. Espero dar seguimiento a esta publicación. ¡Espero seguir este hilo y exponer juntos a esos barones ladrones!
Un especulador inmobiliario compró una casa comercial de 100 metros cuadrados el año pasado. El precio de apertura fue de 5.000 yuanes por metro cuadrado y el precio total de la casa fue de 500.000 yuanes. El préstamo es del 80%, con un pago inicial de 100.000 yuanes. Unos meses más tarde, aumentaron el precio de la vivienda a 8.000 yuanes por metro cuadrado. ¿Te preocupa que nadie lo compre? ¡No tienen intención de venderlo! --¡Se vendieron la casa ellos mismos! (En nombre de otra persona, por supuesto). En ese momento, el precio total de la casa era de 800.000, el préstamo era de 800.000 (640.000) y el pago inicial era de 160.000. Al volver a hipotecar (o pagar el préstamo por adelantado), se vendió la casa y pagó el impuesto sobre la renta personal. sobre la diferencia.
En este momento, veamos qué pasa: esta persona gana 300.000 en diferencia en el precio de la vivienda (porque este es el dinero del banco para pagarle al banco), menos el segundo pago inicial de 160.000 y un poco de impuesto sobre la renta. ya asciende a 140.000. ¡En este momento, la casa todavía está a su nombre! Su única carga ahora es un préstamo de 640.000 dólares, que con intereses es mucho dinero. Pero, ¿qué importa? Si el préstamo no se devuelve, ¿el banco se quedará con la casa? Aún así ganó 140.000 dólares. Si puede encontrar un comprador, incluso si vende por el segundo precio de cierre (que suele ser más alto y el precio de compra se muestra en el contrato), recuperará al menos los 160.000 dólares del segundo pago inicial. Así que ganó más de 300.000 dólares en esta ronda. Por supuesto, habrá algunas tarifas de transacción en el medio, pero estas tarifas son insignificantes en comparación con el precio de la vivienda.
La pregunta es:
1. ¿Pueden subir tanto los precios de la vivienda?
Respuesta: Sí. La razón fundamental es que los propios desarrolladores están involucrados principalmente en este negocio. En términos generales, los desarrolladores tendrán una suscripción interna antes de la apertura oficial. A través de esta suscripción, los desarrolladores pueden comprender aproximadamente cuántos compradores de viviendas reales hay. Basándose en un algoritmo no tan complejo, pueden saber cuántos compradores reales de viviendas hay y así decidir cuántas propiedades pueden dejarse para especular de forma segura. En la mayoría de los casos, pudieron ganar al menos tanto como la ronda de especulación que vendieron ellos mismos (equivalente a los 140.000 dólares antes mencionados) sin perder el ritmo, porque había operaciones reales que encubrían las operaciones falsas. En esta ronda, hay dos víctimas directas, una es el posterior comprador de vivienda y la otra es el préstamo bancario que es mucho mayor que el suscriptor por primera vez para conseguir un lugar para vivir (de hecho, hasta ahora, el precio de suscripción por primera vez ha sido especulación) Los promotores y especuladores inmobiliarios los han encerrado con pesados grilletes durante la mayor parte de sus vidas desde el momento en que compraron una casa y sus vidas están esclavizadas. ! Este último (banco) correrá mayores riesgos: si los especuladores inmobiliarios no pueden transferir la casa al verdadero comprador, se formará una deuda incobrable: los especuladores inmobiliarios (promotor) se la quitaron al banco. cantidad de efectivo, dejándolo con una casa que no se puede transferir y, lo que es más importante, no tiene forma de recuperar el efectivo porque el proceso parece legal. La hipoteca falsa de más de 600 millones de dólares de Sanhe Apartment quedó expuesta, no porque la publicidad fuera demasiado intensa y la cantidad demasiado grande, sino porque desviaron el dinero publicitario para otros fines, lo que provocó que la transacción fracasara. Si utilizan parte del enorme préstamo que defraudaron para completar este edificio, la especulación inmobiliaria será bloqueada de forma segura y se convertirá en otra mano negra invisible en el aumento de los precios de la vivienda ------todos sólo pueden ver cómo el precio de la vivienda se dispara. , sin saber cuántas propiedades han llegado a los bolsillos de los promotores y funcionarios bancarios.
2. ¿Son tan estúpidos los funcionarios del banco?
Respuesta: No: No, la razón es que los desarrolladores y los expertos bancarios han estado trabajando juntos durante mucho tiempo. Debido a que es posible que los promotores y los miembros del banco se confabulen, algunos de los miembros del banco involucrados en esta operación nunca quisieron ganar dinero para el banco pagando intereses sobre los préstamos a los compradores de viviendas, para decirlo sin rodeos, participan en el reparto del botín. Los promotores inmobiliarios chinos saben cómo alimentarlos. Entonces, esencialmente, están robando ganancias mal habidas junto con los desarrolladores, pasando el riesgo al banco nacional, mientras que los verdaderos compradores de viviendas pagan la factura. Una vez que los verdaderos compradores de viviendas no pueden afrontar las enormes facturas, los bancos entran en crisis. En este momento, es el pueblo de todo el país quien paga la factura, y el Estado debe inyectar capital en los bancos para eliminar las deudas incobrables. ¿De dónde saca el país su dinero? ¡Imprime dinero! ¿Cuál es el resultado? La inflación y el aumento vertiginoso de los precios hacen que el dinero de la gente pierda su valor o que el dinero de la gente sea robado, ¿y quién? El Estado se lo arrebató y tapó la fuga, tapando los grandes agujeros creados por los promotores y algunos funcionarios bancarios. Este agujero es demasiado grande y bloquearlo dejará una fea cicatriz. La gente siempre sufrirá.
3. ¿Por qué sucede esto en China?
Respuesta: Funcionarios corruptos. Todo tipo de cosas raras, repugnantes, tristes, enojadas, aburridas e impotentes en China se pueden resumir en estas dos palabras. Estas dos palabras, para decirlo de manera más académica, son el sistema de personal. En China, aunque sea un poco exagerado decir que ningún funcionario es corrupto, todavía tiene sentido. La razón es que sin una inversión previa, simplemente no se puede convertirse en funcionario.
Dado que perdió todo su dinero y subió, ¿hay alguna razón para no ser codicioso? La ley es a veces una broma en nuestro país. La corte imperial también está dirigida por eunucos. Si no andas con él, mañana no podrás ser un funcionario en la corte imperial. ¿Cómo conseguiste este puesto oficial en la corte imperial? ¡No entres en detalles! Por lo tanto, bajo este sistema de personal se ha formado un caldo de cultivo para funcionarios corruptos. Y los funcionarios bancarios enfrentan el dinero directamente, lo que resulta más atractivo para los funcionarios corruptos. Todo el mundo sabe que los lugares más prestigiosos en cualquier lugar son los bancos y las autoridades fiscales, y mucho menos ser funcionario allí, el simple hecho de poder entrar es algo envidiable.
4. ¿El sector inmobiliario promueve la economía nacional?
Respuesta: Sí; muy cierto. Los promotores/especuladores y los bancos especularán sobre los precios de la vivienda. Aunque los precios de la vivienda son extremadamente altos, la gente debe tener un lugar donde vivir, ¿verdad? Para comprar una casa para vivir, la gente tiene que trabajar duro, lo que promueve objetivamente el desarrollo de la economía en general. Sin embargo, aunque la economía se ha desarrollado, la distribución de la riqueza ha provocado un grave desajuste: la mayoría de las personas que trabajan duro descubren que la tasa de ganancia de dinero es muy inferior a la tasa de aumento de los precios de la vivienda en medio del sonido del desarrollo económico. En todo el país, la gente tiene el rostro demacrado y las canas aparecen prematuramente. Miran sin comprender el aumento de los precios de la vivienda y están perdidos; no saben que la sangre y el sudor de los promotores inmobiliarios y los burócratas están siendo derramados poco a poco por ellos.
V. ¿Tenemos solución?
Respuesta: Sí. Hoy en día, cuando los precios de la vivienda están tan fuera de control, todavía hay expertos que han sido educados para defenderse con voz ronca, diciendo que los altos precios de la vivienda son un fenómeno normal de la economía de mercado. Y algunas personas (excepto los especuladores inmobiliarios individuales) también están asustadas por el aumento de los precios de la vivienda. Prefieren estar encadenados antes que encontrar un lugar donde vivir, por lo que comprar casas nuevas es sólo una cuestión de ignorancia. Una vez que la suscripción sea exitosa, el precio de la vivienda aumentará. Parece que el precio de la vivienda ha alcanzado más de 100.000 yuanes antes de que se entregue la casa. Es tan alto que parece una gran ganga. De hecho, ¿ir a vender algunos y ver si alguien realmente te ama? Sin saberlo, se ha convertido en cómplice y víctima de algunos desarrolladores y funcionarios bancarios, ¡y todavía se muestra complaciente! Simplemente sufres menos. ¿Te dan un puñetazo en la cara y a otra persona le dan dos puñetazos en la cara y estás feliz? Realmente, sólo puedo despreciarte, porque fuiste tú quien golpeó a alguien, provocando que otros fueran golpeados dos veces. Si no nos suscribimos, creo que no podrán especular y apoderarse de la riqueza social al desnudo. Por lo tanto, hago un llamamiento a todos, y espero que todos: no participen en ningún tipo de suscripción y no hagan cola para obtener ningún número.
Dado que el mercado inmobiliario ha estado en auge hasta el día de hoy, algunos desarrolladores y algunos funcionarios bancarios se han apoderado de una gran riqueza, los precios de la vivienda han aumentado de manera constante y la burbuja de los precios de la vivienda se ha convertido en una realidad. Lo que tenemos que hacer ahora es reventar esta burbuja, y nos negamos a construir nuestras miserables vidas de esclavos domésticos sobre esta enorme burbuja. Por lo tanto, me gustaría hacer un llamamiento a todos los presentes para que todos comprendan nuevamente: si no podemos comprar una casa temporalmente, no debemos comprar una casa y mantener el status quo por el momento. Creo que si hacemos esto, sólo será necesario entre medio año y un año para que estos promotores insidiosos y algunos funcionarios bancarios corruptos queden expuestos: en primer lugar, un gran número de préstamos morosos en los bancos, graves problemas económicos en El banco nacional, si no se aclara este tema, afectará gravemente los intereses reales de otros grupos de interés (recuerde, además de los desarrolladores y los bancos, hay muchas otras partes interesadas una vez que hay un problema en la economía nacional). , la economía nacional que depende de estos grupos de interés reaccionará con fuerza. 7. Utilizarán el departamento judicial para intervenir en investigaciones de deudas incobrables, obligarán a los funcionarios bancarios a comparecer ante los tribunales y admitirán haber aceptado sobornos, y luego localizarán a los promotores que pagaron los sobornos. Como de costumbre, estos desarrolladores saltarán y comenzarán a usar el dinero que tanto les costó ganar para sobornar a los funcionarios investigadores. Sin embargo, dado que estos funcionarios representan los intereses de más grupos, la mayoría de los desarrolladores sin escrúpulos se enfrentarán a una situación desesperada. Algunas de las ganancias mal habidas serán recuperadas (si es que no se han desperdiciado ya). Más directamente, los precios de la vivienda tenderán a un nivel básicamente razonable.
¿Qué es un precio razonable? Son las personas que trabajan duro con sus manos: son los verdaderos creadores de riqueza social. Pueden permitirse una casa y su hipoteca no les supondrá una carga pesada para el resto de sus vidas. entretener a sus hijos mientras trabajan. Todavía pueden sonreír un poco de camino al trabajo….
Se trata de niveles de vida básicos que han sido destruidos sin piedad por promotores y funcionarios bancarios.
Algunos "expertos" dicen que si los precios de la vivienda caen, ¡la economía china está condenada al fracaso! Es incorrecto decir que el gobierno debe rescatar el mercado. Todas estas personas son expertos. Simplemente dicen que algunos bienes raíces han impulsado el desarrollo de industrias como la del acero ~~~~, y el objeto de inversión es, de hecho, el sector inmobiliario. Porque el auge inmobiliario puede impulsar el desarrollo de las industrias del acero, el cemento, la madera, la arena y la grava, el comercio minorista y otras industrias relacionadas. Tanto los gobiernos como los individuos se benefician del auge inmobiliario. ¿Cuál es el propósito de la construcción de viviendas asequibles y de infraestructura a gran escala en el país? Es innegable que las políticas del país desempeñarán un papel en el futuro, pero no como algunos "expertos". Los precios de la vivienda son demasiado altos y la gente corriente no puede ni puede permitírselo. A través de años de encuestas sobre los precios de la vivienda para residentes en las principales ciudades de docenas de países y regiones con diferentes niveles de desarrollo económico, el Banco Mundial y el Centro de Derechos Humanos de las Naciones Unidas. Los acuerdos han concluido respectivamente: "La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos para un "precio de vivienda razonable" debería ser de 3 a 6 (el Banco Mundial dice que es de 4 a 6). (4-6 en palabras de expertos).
Esto nos dice que los precios de la vivienda internacionalmente reconocidos y asequibles, que llamamos el "precio razonable" de los precios de la vivienda, deberían ser equivalentes a los ingresos medios de cada familia en 3-6 años. Muchos ciudadanos chinos que están bajo la presión de los altos precios de la vivienda pueden sentirse tristes de que sea tan "fácil" para los "extranjeros" comprar casas. Pero si quieren saber el "contenido de oro" de estos "extranjeros" bajo la baja relación precio-ingreso de la vivienda, pueden suspirar más bien como "locos".
En países desarrollados como Europa y Estados Unidos, sus ciudadanos utilizan entre 3 y 6 años de ingresos familiares para comprar casas. En primer lugar, la superficie per cápita que poseen es mucho mayor que la nuestra. La vivienda per cápita actual de nuestro país de 30 metros cuadrados para los residentes urbanos todavía está bastante lejos del "estándar moderadamente próspero", mientras que en estos países la vivienda per cápita promedio es de 50 a 90 metros cuadrados. Tomemos como ejemplo a Estados Unidos. Hace unos años, la superficie media de las viviendas de nueva construcción alcanzaba los 2.114 pies cuadrados y el hogar medio era de 220 metros cuadrados, lo que equivale a unos 70 metros cuadrados de vivienda per cápita. Lo que cabe señalar aquí es que el "área" que calculan es el "área utilizable" real. Los pasillos, áticos, sótanos y patios no están incluidos en el cálculo, y no habrá "área de amortización ***". . Al comprar una casa en China, se utiliza "área de construcción" más ***área amortizada, que también es "área de papel", pero la situación real es mucho menor que la de otras. Además de la diferencia de "cantidad", en términos de "calidad" de sus viviendas, su "contenido de oro" es incomparable al nuestro: la mayoría vive en villas independientes (villas independientes), mientras que nosotros, que tenemos más de 95 años, vivimos en villas independientes (chalet unifamiliar). Y los mayores de 95 años vivimos en apartamentos; las casas que compran están bien decoradas y puedes vivir en ellas cuando entras, pero lo que obtenemos después de trabajar duro durante mucho tiempo es una casa tosca, y tenemos que hacerlo. gastan muchos gastos de decoración para vivir en ella. Hay grandes jardines delante y detrás de la casa, algunas comunidades tienen campos de golf y muchas personas tienen piscinas. Sin embargo, la mayoría de nuestras casas las tienen. no cuentan con ciertas instalaciones de apoyo, y muchas de ellas todavía están en "talleres". Por tanto, debemos empezar por nosotros mismos, empezar desde ahora y empezar poco a poco. "
"Debemos empezar por nosotros mismos, empezar desde ahora y empezar poco a poco.
No sólo la tierra es así en los países europeos y americanos, sino que también la densidad de población y el costo de vida son mucho más altos que la relación precio-ingreso de la vivienda en Corea del Sur y Japón a principios de 2006. , el Korean Land Survey realizó una encuesta de decenas de miles de hogares y la comparó con países como el Reino Unido y los Estados Unidos, mostrando que los ciudadanos coreanos solo pueden comprar una casa después de ahorrar todos sus ingresos durante 6 años. Especialmente en el área de la capital, Seúl, se necesitan 7,7 años para ahorrar todos los ingresos para comprar una casa, 3,8 años en las grandes ciudades locales y 2,6 años en las ciudades pequeñas y medianas. En EE.UU. y el Reino Unido, sólo se necesitan 2,7 y 4,1 años de ingresos totales para comprar una casa, respectivamente. Según datos oficiales japoneses, en Tokio, los apartamentos recién adquiridos con tres dormitorios, una sala de estar, una cocina y un baño con un área exclusiva de 75 a 80 metros cuadrados (equivalente a 90 a 100 metros cuadrados de área de construcción en mi país) país), un balcón de 20 metros cuadrados y varios metros cuadrados de área de cortesía, además de un espacio de estacionamiento, un balcón de 20 metros cuadrados, varios metros cuadrados de pasillos y electrodomésticos básicos como televisores LCD, el precio es sólo unos 30 millones de yenes.
El ingreso mensual promedio de una familia de clase trabajadora promedio en el área es de 560.000 yenes. En esta ciudad, conocida por tener el nivel de precios más alto, la mayor densidad de población y los precios de vivienda más altos del mundo, se calcula que la relación precio-ingresos de la vivienda de la clase trabajadora es de alrededor de 4,5-5.
Por supuesto, no todos los países y todas las ciudades tienen una relación precio-ingresos de la vivienda que satisfaga a los residentes. Una empresa consultora de Estados Unidos realizó una encuesta sobre el poder adquisitivo de los precios internacionales de la vivienda basándose en la relación precio-ingreso de la vivienda para ver qué ciudades del mundo tienen precios de vivienda que son "los más inasequibles" para los residentes. Como resultado, Sydney, Australia, superó a Londres (6,9), Nueva York (7,9) y Tokio para ocupar el primer lugar con 8,5. Por eso, algunas personas afirman que "la crisis inmobiliaria de Australia es la mayor del mundo". ¡Realmente me pregunto qué pensarán los funcionarios y el pueblo chinos después de leer un "Informe mundial sobre los precios de la vivienda"!
El valor de esta encuesta para nuestro análisis del mercado inmobiliario es que nos brinda indicadores específicos, lo que nos permite utilizar datos para analizar y evaluar de manera más científica si los bienes raíces de un lugar son "saludables" y si los precios de la vivienda son ¿Es razonable el nivel?
Cuando la relación precio-ingresos de la vivienda de un lugar es superior a 5, la práctica internacional es que la relación precio-ingresos de la vivienda de la ciudad es superior a 5 y La relación precio-ingreso de la vivienda en la ciudad es inferior a 5. La práctica internacional considera que el poder adquisitivo de la vivienda de la ciudad es "extremadamente bajo";
Cuando la relación precio-ingresos de la vivienda de un lugar supera 6, se la reconoce internacionalmente como una zona de burbuja inmobiliaria;
Cuando la relación precio-ingresos de la vivienda de un lugar supera 6 Cuando la relación precio-ingresos de la vivienda supera 7, el mundo la reconoce como "la zona más inasequible para los precios internacionales de la vivienda". "La zona más inasequible para los precios internacionales de la vivienda"