Fórmula de cálculo de intereses de Excel, el principal permanece sin cambios y se calcula mensualmente

Cálculo y comparación de los dos métodos de préstamo hipotecario de "principal e intereses iguales"

1. Fórmula de cálculo para el reembolso de principal e intereses de un préstamo hipotecario igual.

1. Fórmula de cálculo

Monto de reembolso mensual de principal e intereses = [principal × tasa de interés mensual × (tasa de interés a 1 mes) número de meses de amortización]/(tasa de interés a 1 mes) número de meses de pago-1]

Entre ellos: interés mensual = capital restante × tasa de interés mensual del préstamo

Principal mensual = pago mensual - interés mensual

Cálculo principio: el banco comienza desde En el pago mensual, primero se cobran los intereses del capital restante, luego el capital, aunque la proporción de intereses en el pago mensual disminuye a medida que disminuye el capital restante, la proporción de capital en el pago mensual aumenta; Pero el pago mensual total sigue siendo el mismo.

2. Caso de préstamo para vivienda comercial

El principal del préstamo es de 300 000 RMB

El período de amortización es de 10 años (es decir, 120 meses)

Basado en la tasa de interés anual de 5,51, la tasa de interés mensual es 4,592‰

Inserte la fórmula de pago igual de principal en el cálculo:

El monto del pago mensual de capital e intereses = [ 300000× 4,592‰ 2. Fórmula de cálculo para la amortización del principal de un préstamo hipotecario por igual importe

1. Fórmula de cálculo

Monto de amortización mensual del principal más los intereses = (principal/número de meses de amortización) ) (principal - Principal acumulado pagado) × tasa de interés mensual

Principal mensual = capital total/número de meses de pago

Interés mensual = (principal - principal acumulado pagado) ×Tasa de interés mensual

Principio de cálculo: el monto del principal devuelto cada mes permanece sin cambios y el interés disminuye a medida que disminuye el principal restante.

2 Caso de hipoteca comercial

El principal del préstamo. es 300.000 RMB

El período de amortización es de 10 años (es decir, 120 meses)

Basado en la tasa de interés anual de 5,51, la tasa de interés mensual es 4,592‰

Inserte la fórmula de cálculo de pago decreciente mensual para calcular:

(Primer mes) monto de pago de capital e intereses = (300000/120) (300000-0) × 4,592‰

De esto , el monto de reembolso del primer mes se puede calcular en 3877,5 RMB

(Segundo mes) monto de pago de capital e intereses = (300000/120) (300000-2500) × 4,592 ‰

Por lo tanto, el importe de reembolso del primer mes se puede calcular en 3866,02 RMB

(Segundo mes) Importe de pago de capital e intereses = (300000/120) (300000-5000) × 4,592‰

A partir de esto, el monto de pago del primer mes se puede calcular en 3854,54 RMB

Y, por analogía, podemos calcular cualquier monto de pago mensual de capital e intereses.

3. Comparación de los dos métodos de pago del préstamo

1. Diferentes métodos de cálculo

Método de pago de intereses y principal igual, es decir, el prestatario paga cantidades iguales cada mes Monto a pagar del capital y los intereses del préstamo.

Método de pago de capital igual: es decir, el prestatario paga el capital en cuotas iguales todos los meses y el interés del préstamo disminuye mensualmente con el capital.

2. El monto total de intereses pagados por los dos métodos es diferente

Bajo el mismo monto de préstamo, tasa de interés y período de préstamo, el monto total de intereses pagados por el mismo capital El método de pago es menor que el método de pago de intereses y capital igual.

3. La proporción de intereses y capital en los primeros años de pago es diferente.

Con el método de pago igual de capital e intereses, los intereses representan una proporción mayor del pago total. en los primeros años (a veces tan alto como (alrededor de 90), el capital del método de pago de capital igual se amortiza equitativamente cada vez y el interés se calcula día a día, de modo que cuando la proporción de los dos es la más alta, cada uno representa alrededor de 50.

4. La presión es diferente antes y después del pago.

Debido a que el monto del pago mensual es el mismo bajo el método de pago igual de capital e intereses, los ingresos, gastos y precios permanecen básicamente sin cambios. En las mismas circunstancias, la presión de pago es la misma cada vez; con el método de pago de capital igual, el capital es el mismo cada vez, pero el interés disminuye en orden de mayor a menor. el período posterior es mucho más claro que el del período inicial.

5. Considere el valor temporal de los fondos

Los fondos monetarios tienen diferentes valores en diferentes momentos. En términos generales, el valor de un dólar al comienzo del año es menor que el valor de un dólar al final del año. Esto se debe a que el capital aumentará de valor después de la rotación. Cuanto mayor sea el tiempo, mayor será el valor añadido obtenido por los fondos. Los fondos en diferentes períodos no pueden simplemente compararse en tamaño, y mucho menos sumarse. Al comparar el tamaño de los fondos en diferentes períodos, el valor temporal de los fondos debe convertirse al mismo período para realizar la comparación. Al comparar los reembolsos de principal e intereses de dos métodos de reembolso, no es objetivo sumar directamente los valores absolutos de los reembolsos en cada período. Los dos métodos de pago son cuantitativamente consistentes al tener en cuenta el valor temporal, el factor que resulta en diferentes tasas de interés entre pagos.

6. Dos pagos son adecuados para diferentes grupos de personas.

Los dos métodos de pago son esencialmente iguales. La razón principal por la que el Banco Popular de China estipula dos tipos de leyes de pago de préstamos hipotecarios es para guiar a los bancos comerciales a proporcionar diferentes niveles de apoyo crediticio a los compradores de hipotecas. Al comparar el monto de pago de la fractura en el próximo año, se puede ver que el monto de pago anual del método de pago de capital igual está disminuyendo año tras año, pero el monto de pago anual en el período inicial es mayor que el monto de pago igual de capital e intereses. método de pago, que es una carga más pesada y es adecuado para personas con ciertos ahorros o prestatarios cuyos ingresos son relativamente altos en la etapa inicial pero disminuyen gradualmente en la etapa posterior, como las personas de mediana edad y mayores. El método de pago igual de capital e intereses tiene pagos iguales todos los años y es adecuado para prestatarios que esperan ingresos estables o crecientes, como los jóvenes. Las personas que planean obtener un préstamo para comprar una casa pueden negociar con el banco para determinar el método de pago en función de su propia situación y características económicas, incluidos diversos ingresos, títulos de seguro y otros canales de préstamo, y celebrar un contrato.

4. Método de cálculo de la amortización anticipada

1. Tipos de amortización anticipada

La amortización anticipada del préstamo por parte del propietario no reduce los gastos por intereses. En nuestro país, los diferentes bancos tienen diferentes formas de pagar los préstamos por adelantado. En general, existen dos categorías: pago anticipado total de préstamos y pago anticipado parcial de préstamos. Entre ellos, reembolsar todos los préstamos por adelantado en teoría significa menos gastos por intereses, pero, por supuesto, también es la prueba más importante de la solidez financiera del pagador, y el pagador debe tener un plan razonable y un flujo de capital seguro. Este método es óptimo siempre que las personas vivan dentro de sus posibilidades.

2. Elección de los métodos de pago anticipado del préstamo

Algunos métodos de pago anticipado del préstamo son relativamente complicados y diferentes bancos tienen diferentes métodos de pago como referencia. Existen aproximadamente tres métodos de pago anticipado parcial:

a. Pago anticipado parcial, el monto de pago mensual restante del préstamo permanece sin cambios y el período de pago se acorta.

b. Para el pago anticipado parcial, el monto de pago mensual del préstamo restante se reducirá y el período de pago permanecerá sin cambios.

c. El pago anticipado parcial reducirá el monto de pago mensual del préstamo restante y acortará el período de pago.

Los consumidores deben calcular cuidadosamente de antemano cómo elegir un método de pago del préstamo y tomar decisiones basándose en diferentes métodos y teniendo en cuenta su propia solidez financiera.

3. Comparación de los métodos de pago anticipado de préstamos

En 2003, el Sr. Wang pidió prestado al banco un préstamo comercial a 10 años por valor de 350.000 yuanes.

El primer plazo de reembolso es noviembre de 2003 y el plazo de reembolso anticipado es noviembre de 2005. Si el préstamo se reembolsa parcialmente por adelantado, el préstamo se reembolsará por adelantado en 150.000 yuanes (sin incluir el importe del reembolso mensual).

Opción 1: Pago anticipado único

Después del cálculo, el pago mensual original del Sr. Wang era de 3.719 yuanes. Según este método de pago anticipado, en noviembre de 2005, un pago por mes. Si paga 294.563 yuanes, puede ahorrar 62.474 yuanes en gastos por intereses.

Opción 2: pagar parcialmente el préstamo por adelantado y acortar el período de pago

Después del cálculo, el pago mensual original del Sr. Wang fue de 3.719 yuanes bajo este método de pago anticipado, en noviembre. En el mes de 2005, el pago único en ese mes es de 153.719 yuanes y el pago mensual es de 3.714 yuanes a partir del próximo mes. El nuevo período de pago final es marzo de 2009, lo que puede ahorrar 51.048 yuanes en gastos por intereses.

Opción 3: pagar parcialmente el préstamo por adelantado y reducir el pago mensual

Después del cálculo, el pago mensual original del Sr. Wang fue de 3.719 yuanes bajo este método de pago anticipado, en noviembre de 2005. , el pago único ese mes es de 153.719 yuanes y el pago mensual es de 1.770 yuanes a partir del próximo mes. El período de pago final es octubre de 2013, lo que puede ahorrar 33.385 yuanes en gastos por intereses.

A través del análisis de caso anterior, los gastos por intereses ahorrados al elegir diferentes métodos no son iguales, y el reembolso anticipado único del préstamo ahorra los mayores gastos por intereses. En el pago parcial, también hay formas de reducir el monto del pago mensual, acortar el período de pago y cambiar el método de pago del préstamo; por ejemplo, reemplazando pagos iguales de capital e intereses con pagos iguales de principal. Antes de tomar una decisión, después de calcular los resultados del pago del préstamo según diferentes métodos, debe combinar su fortaleza económica, tiempo y costos de oportunidad para determinar el mejor método.

4. Dos tipos de personas no son aptas para el reembolso anticipado de préstamos.

a. El primer tipo

Clientes con el mismo pago mensual y el préstamo. a punto de expirar. Para los consumidores que han elegido el método de pago igual de capital e intereses, si una gran parte del préstamo se ha pagado ahora, puede que no sea rentable pagar el préstamo anticipadamente. En la actualidad, los compradores de viviendas eligen principalmente dos métodos de pago para el próximo año, a saber, el método de pago igual de capital y el método de pago igual de capital e intereses. La gran mayoría de los consumidores eligen el método de capital e interés iguales. El monto de pago mensual del método de capital e interés iguales es fijo, pero la mayoría de los pagos son intereses al principio y pagos de principal más adelante. Por ejemplo, si un préstamo a 10 años se pagó en 1989 o 1989, entonces el monto es básicamente el principal, por lo que no tiene sentido pagar el préstamo anticipadamente. El método decreciente es que los intereses se pagarán a medida que se paguen y los clientes pueden ahorrar los intereses correspondientes en cualquier momento.

b. El segundo tipo

Clientes que tienen planes de inversión en un futuro próximo. Muchos consumidores se han acostumbrado a utilizarlo para pagar préstamos por adelantado una vez que tienen dinero. Cuando se encuentran con buenos proyectos de inversión, pueden obtener préstamos para invertir en negocios, pero la tasa de interés de los préstamos operativos es mucho más alta que la de los préstamos hipotecarios. . Por lo tanto, antes de pagar un préstamo anticipadamente, los consumidores deben considerar cuidadosamente si tienen planes de inversión en el futuro cercano. Si tienen buenos proyectos de inversión y los ingresos pueden exceder la tasa de interés de la hipoteca, deberían considerar invertir en lugar de pagar el préstamo. temprano.